Mua căn hộ tồn đọng: Khắc khoải chờ cơ chế

Đề xuất mua căn hộ tồn đọng tại TPHCM phục vụ công tác tái định cư được xem là một trong những giải pháp giải cứu thị trường bất động sản (BĐS) được hiệp hội BĐS TPHCM đưa ra tại buổi gặp mặt đầu xuân 15/2 vừa qua. Nhiều DN “tồn hàng” đang kỳ vọng sẽ thoát hiểm bởi chủ trương này. Tuy nhiên, TPHCM cũng chưa đưa ra mức giá và tiêu chí cho từng loại căn hộ nên nhiều nhà đầu tư vẫn vừa lo “tẩy” hàng vừa khắc khoải chờ cơ chế.

Mua căn hộ tồn đọng: Khắc khoải chờ cơ chế

Đói vốn, chờ tiền

“Nếu được thông qua, diện tích căn hộ 40 – 70m2 thì số căn hộ đã hoàn thiện mà chưa bán được không nhiều lắm, đặc biệt là căn hộ có diện tích từ 40 – 57m2. Còn số căn hộ đang xây dở như làm xong phần móng hoặc xây được một số tầng thì vẫn còn nhưng diện tích căn lớn chiếm nhiều hơn” – GĐ một Cty kinh doanh BĐS chia sẻ.

Vấn đề giá cả, diện tích và phương thức thanh toán là trọng tâm được nhiều DN quan tâm, bàn luận. Trên thực tế, chỉ có khoảng 10 – 20% DN địa ốc kinh doanh bằng vốn tự có 80 – 90% là vốn vay ngân hàng hoặc huy động khách hàng. Chính vì thế, DN chủ động được tài chính sẽ không quá lo chuyện lỗ hay lãi, còn các DN phải dừng, chậm tiến độ hay đang hoàn thành rồi để đấy là những DN hết nguồn tài chính. Nếu thành phố chỉ nhìn vào đối tượng căn hộ đã hoàn thiện thì thị trường BĐS khó mà “nhúc nhích” bởi lượng căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp không còn nhiều. Còn các căn hộ lớn, giá cao chắc không kỳ vọng được mua để tái định cư. Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực – PGĐ Cty Đất Lành chia sẻ: “Theo tôi, thành phố nếu đã có chủ trương thì nên thành lập một phòng quản lý để các DN có nhu cầu đến đăng ký bao gồm quy mô dự án, diện tích căn hộ, giá bán, tiến độ thi công. Sau đó thành phố sẽ lựa chọn những căn hộ phù hợp. Thực tế, có nhiều DA đã hoàn thành được 80% nhưng vì hết vốn phải dừng lại, ví dụ như tổng vốn đầu tư cho DA là 200 tỷ, DN thực hiện 150 tỷ thì cạn nguồn. Nếu mua lại, thành phố phải “cấp” 50 tỷ còn lại thì mới có căn hộ hoàn thiện. Đương nhiên DA nào được chọn, “đưa tiền” vào DA phải có lộ trình và xem xét cụ thể. Tóm lại thành phố phải có lộ trình, chỉ tiêu, tiêu chí cụ thể thì mới biến ý tưởng thành hiện thực.”

“Bơm tiền” sẽ khởi động

Cái “chết” của DN BĐS hiện nay chủ yếu vẫn là đói vốn, thị trường BĐS TPHCM 6 tháng trở lại đây liên tục rớt giá và giá bán hiện nay được xem là gần chạm đáy nhưng những người có khả năng mua nhà thì đã mua rồi, những người gần đủ khả năng thì đã huy động các nguồn để mua, số người chờ cơ hội để mua rẻ hơn sẽ không nhiều. Như vậy, đa phần còn lại là những người có nhu cầu nhưng không thể mua. Vì thế, giá có tiếp tục “rớt” thì thị trường cũng không thể ấm lên. Thị trường BĐS TPHCM cũng không kỳ vọng về việc mỗi năm có khoảng nửa triệu căn hộ được tiêu thụ từ các tỉnh của nhiều gia đình khá giả mua cho con lên học đại học như ở Hà Nội mà ngược lại mỗi năm có khoảng gần 400 căn hộ của những người có nhà bán đi để định cư ở nước ngoài.

Nhiều DN khẳng định đã xây xong phần thô hoặc xây được 2/3 thì đương nhiên cũng bán được khoảng ½, số còn lại không bán được nên mới “kẹt”. “Nếu được thành phố mua thì nguồn tiền còn lại phải được cấp vào chứ không cấp tiền thì có mua ngang giá thị trường cũng chịu. Chỉ cần cấp đủ cho DA khởi động lại là được chứ không nhất thiết phải cấp đủ, có DA có tiếp tục thực hiện DN mới có cơ hội để xoay sở…” – Bài toán này được rất nhiều DN đưa ra. Họ cho biết thêm là sẵn sàng “bán rẻ” để cắt lỗ còn về tiền thì đương nhiên là “tiền tươi, thóc thật” chứ thành phố đồng ý mua mà tiền không chuyển thì DN vẫn chết như thường.

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết ông đã làm việc với lãnh đạo thành phố và lãnh đạo thành phố hứa là “không để DN lỗ” nếu DA được thành phố chọn cho quỹ nhà tái định cư. Trước thông tin này, nhiều DN khẳng định: Nếu được cấp tiền để DA tiếp tục triển khai thì có lỗ cũng bán.

Hy vọng cho căn hộ nhỏ, giá rẻ

Trong khi chủ đầu tư phân khúc nhà giá rẻ hào hứng và chờ đợi chủ trương này từ lãnh đạo TPHCM thì chủ đầu tư các căn hộ cao cấp dường như dửng dưng. Ông Nguyễn Thế Mạnh – chủ tịch HĐQT Cty TECCO cho biết: Chung cư cao cấp Linh Đông – Thủ Đức do Cty đầu tư và xây dựng sẽ không thể bán dưới giá 12 triệu đồng/m2 bởi chi phí đầu tư rất lớn. Đơn cử như hệ thống cây xanh đã chi phí cả chục tỷ đồng, đá lát đường đi cũng là đá hoa cương loại tốt mang từ Thanh Hóa vào, đá ốp tường dưới sảnh phải nhập từ Hàn Quốc, sàn nhà ốp gỗ… Nói chung VLXD và thiết kế cho một chung cư cao cấp có penthouse sẽ không thể bán rẻ hơn được. Vì lý do đó, dù căn hộ đang được hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng vào tháng 6/2012 nhưng Cty TECCO cũng không kỳ vọng được chọn mua trong diện tái định cư của thành phố.

Cùng quan điểm với ông Mạnh, rất nhiều chủ đầu tư căn hộ chung cư cao cấp không hy vọng sẽ được hưởng lợi từ chủ trương mua lại căn hộ bởi họ không thể hạ giá hơn được hay cũng không thể “cắt đôi căn hộ” như một số chung cư khác vẫn làm. Họ cho biết nhiều khách hàng đã phải trả tiền cao hơn để được sống trong căn hộ sang trọng hơn, tiện ích hơn thì không có lý do để “phản bội” khách hàng.

Ngoài phương thức thanh toán linh hoạt thì căn hộ bé, giá rẻ đang được các nhà đầu tư hy vọng thành phố sẽ “chấm”. Tuy nhiên, căn hộ ế đa phần thuộc loại căn hộ to hoặc nhỡ, có diện tích từ 70 ‑ 110m2. Các DN đề xuất giải pháp thành phố cho chia lại diện tích căn hộ bằng cách “cắt đôi hoặc cắt ba” các căn hộ trên thành các căn nhỏ có diện tích từ 35m2 trở lên. Nếu không bán được nhà tái định cư cho thành phố thì còn hy vọng bán cho khách hàng. Có như vậy, thị trường căn hộ nhỏ, giá rẻ mới có cơ may khởi động kể cả khi thành phố chưa đưa ra tiêu chí cụ thể cho chủ trương mua lại căn hộ ế trên thị trường